某クライアントからご紹介を受けた方のコンサル。誰もが知る有名企業にお勤めです。
ご相談者 「実は既に不動産投資始めてるんです」
とまでは良かったものの、やはり・・・
新築区分ワンルーム、しかも３つも。はははーん。
ご相談者 「いやこれ、節税なんですよ」
中元 「確かに初年度は購入時の経費がありますから税金還付は受けられますけど、
キャッシュフロー赤字ですし、ざっくり税金の計算してみましたけど、節税どころか、 税金支払うことになるはずですよ。キャッシュフロー赤字+税金支払いという感じ
で」
ご相談者 「いやでも、5年間は赤字を繰り越せるって聞きましたから、5年間は節税ですよね」
中元 「青色申告を選択していて純損失が出ればという前提ですが、ワンルーム３つ分
の諸経費では、今年の給与所得と相殺しても所得合計がマイナスにはなりませ
んから、来年は繰り越せないですし、来年の課税対象予測、黒字ですから無理か
と」
とま、よくあります。この手のご相談。
果たして不動産投資としてどうなのかという、現状を分析して欲しいというご相談なんですが、新築区分ワンルームとなると、まずキャッシュアウト状態。
よくある「新築区分ワンルーム」を購入されている方の事例
価格 2500万
諸経費 100万（※①当社が売主ですから仲介手数料不要！）
資金調達 2600万（※②何とフルローン！※③金利2.5％で返済期間35年！！）
自己資金 0万
NOI 96万（※④当社のグループ会社が一括借上げで空室の心配ナシ！）
ADS 111万
BTCF ▲15万（※⑤毎月12,500円の積み立てでローン完済後の35年後には年金が！）
※①仲介手数料がかからないということは、そのぶん販売価格に転嫁されているということですよね。
※②フルローンは魅惑の響き？融資が出るから良い物件というのは間違いです。
※③そりゃ新築ですから35年も貸してくれます。
※④相場より高く借上げても、建物で元は十二分に取ったから大丈夫？
※⑤DCR（NOI／ADS）0.87・・・、破綻なう。
IRR、計算してみてください。
0年 （0万）
1年 （▲15万）
2年 （▲15万）
3年 （▲15万）
4年 （▲15万）
5年 （▲15万）＋（▲※⑥売却損800万）←やさしーく想定して。
IRR 計算不能
※⑥出口の売却想定価格、把握が大切。とんでもなく値下がりしますからね・・・。
しかし、
・・・、後を絶ちません。
しかも、売れに売れている
消費税増税前に、買っておきましょう？
やめときなはれ。
それでは。