ファイナンシャルリテラシー(保存版)

さて、本日は、CFネッツグループCEO倉橋のブログからの整理保存版。

フィナンシャルリテラシー
まず最初に、バランスシートの仕組みを知らない人がいる。

通常のバランスシートは、損益計算書と貸借対照表だが、わかりやすく図面化すると下記のような感じ。

バランスシート

まず収入があって、支出がある。

よく私の講演で使用するので、覚えている方も多いと思うし、「教訓」の中にも書かせて頂いている。

まず、年収が500万円の人が、400万円の生活費で暮らせば、100万円が残る。

この100万円が資産の中の預金である。

この人が10年間、同じ生活をしていれば、単純に1000万円が資産として構築される。

逆に、年収500万円の人が500万円使ったとしても、生活はできるが、資産は蓄えることができない。

そして、年収500万円の人が、何らかの事情で年間600万円の支出があったとすると、100万円を借金で賄うことになり、この100万円の借金は利息と元金を支払わなければならず、支出は増え、やがて破綻することになる。

つまり資産が増えるひとは成功でき、借金を増やし続ける人は破たんに向かうことになる。

しかし、資産を増やし続ければよいという話でもなく、この図に負債の下に金融機関等の借入金と並んで相続税と書かせて頂いている。

資産から負債を差し引いたものが純資産であり、この純資産が増え続ければ、亡くなった時に課せられる相続税が増えることになるから、相続対策も重要なのである。

さて、次に、ディスカウントキャッシュフローの理論。

ディスカウントキャッシュフロー
たとえば、1000万円のお金を「預金」として銀行に預けておくと、定期預金で0.02%、複利で計算しても10年後には2万18円の利息しか付かない。

日本人の多くは、なぜだか「銀行に預けておくこと」が資産形成で重要だと考えているが、よく考えて頂きたいのは、現在、政府で推し進めている2%のインフレである。

2%のインフレ
この物価の上昇を考えると、1000万円のお金は、1219万円ないといけない訳で、先の銀行に預けておく行為は、インフレのリスクをカバーできない。

つまり、銀行に預けておいたことで、
1219万円-1002万円=217万円の損なのである。

仮に、「CF-1」で行っている投資スキームであると、現在、3.5%で運用できるから

CF-1
単利で計算しても350万円の利息が入るので、少なくともインフレヘッジとしてカバーできる。

※ CF-1の詳細はこちら

では、なぜ、不動産投資が他の投資より有利なのか。

銀行預金
銀行の預金の構図は、こんな感じだ。

昔から、金融について教育を受けていない日本人には、預金は貯金として教えられてきていますが、預金は預けるだけのものですので、貯金、つまり「貯まる」どころか、上記で解説した通り、むしろ「損」であると考えるべきである。

銀行預金
銀行の預金の構図は、こんな感じだ。

これは、我々が銀行に預金すると、その預金を活用して銀行は会社などに貸し付けて利息を稼ぎ、その稼いだ利息から利息の分配を受けるわけだが、ご存じのとおり、現状の低金利時代には分配も少ないし、例のS銀行のような不正融資を行うことで、信用力は低下するから、預金自体にあまり価値がないどころか、ペイオフのリスクは高まり、また日銀の政策と政府の行おうとしているインフレタックスなども考えると、実はリスクは高いのである。

銀行のバランスシートでは、株価の下落と預金の引き出しにより資本が急激に減少することで、倒産の危機が訪れることになる。

かつて金融危機が訪れたときには、預金が一気に引き出され、金融不安から株式は売られ、金融機関が危機的状況に陥った。

これは、現在、世界中で起きている現象なのだが、日本ではあまり報道されることはない。

また、インフレリスクもはらんでいるわけだが、これはベネズエラのインフレを示したロイターの記事だが、自国の信用力まで失うと、結果的に国民の負担となるのである。

※ ロイター通信の記事はこちら

そこで、間接金融から直接金融にと考えるわけである。

直接投資

そこで、私が考えたのが不動産投資である。

私が不動産投資を始めた30年くらい前は、ほとんどサラリーマンに投資資金を貸すことはなかった。

「それって、地主とか事業家の人だけの領域でしょ」

某銀行の支店長。

私が住宅販売の会社に勤めていた時の住宅ローンを持ち込んでいた銀行だ。

私の懇意にしていた支店長が転勤になり、そのあとに来た支店長。

ぜんぜん使えなかったが、住宅ローン担当のひとが推してくれて1か月くらいかかって、3000万円の融資を受けることができた。

これがきっかけだったわけだが、その時考えたのが

不動産投資

レバレッジの理論である。

自分の自己資金を少なくして、銀行からなるべく低金利の借り入れを起こすことで、自らの資産を増やすことができる。

不動産投資のバランスシート
基本的なバランスシートでの動きはこんな感じになる。

不動産を買うのではなく、預貯金を不動産に変えて、収入を上げて支出を減らすことで資産の増大が図れるのである。

これらをまとめて書いたのが「アッと驚く不動産投資」(住宅新報社)なのである。

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現在、アマゾンでも販売しているが、本書の第1版は2000年の2月に発売、あの「金持ち父さん貧乏父さん」が出たのは、この本の後である。

その後、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社)で発売され、投資分析について詳細に書いてあるので参照していただきたい。

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※ アマゾンでの販売はこちら

つづく・・・?

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