それ、危なくないですか?

とは、いつぞやの個別相談での相談者へのコメント。

聞けば、

①シェアハウス(部屋辺り7㎡~8㎡)

→その管理会社が倒産しても継続できるモデルですか?

②表面利回り8%以上(新築物件としては、都内では目をひく利回り)

→その部屋での適正賃料からの利回りですか?

③販売会社が空室保証してくれる(といっても、相場賃料より1万~2万円/戸ほど高い)

→なぜ相場より高い賃料で借りられるのか?建築費で補填していくモデルでは?

④某金融機関でフルローン(金利~4.5%)+諸費用フリーローン(金利7%~)

→その資金計画の安全性は大丈夫ですか?

とま、自己資金「ゼロ」または比較的「少額」で購入できる投資用物件という点でも人気だったようで、かなり多くの投資家の方から「こうゆうアパート持っています」と言われたものです。

いよいよ管理会社からの送金賃料、止まったようですね。

背景には、買主のシェアハウス購入用に融資をしてくれていた金融機関からの融資が止まって買主が購入できず、販売し続けて建築費用の利益から充当していた高額の保証賃料が支払えなくなってしまった、ということがあるようですが、細かな真偽は分かりません。

業績が厳しくなったので金融機関が撤退したということもありえますので。

さて、残ったのは、毎月続くローン返済と、稼働率10%~50%のシェアハウス。

売却しようとしても、購入当時の利回りでは売れません、大きく値下げして売却しようとしても残っているのは、購入価格フルローン分の残債、下手すると諸費用分のローン残債も抵当権が残ってますので、その分の資金を投下しないと抵当権が解除できず売るに売れません。

例えば、2億で買ったのに、売れる価格は1億2000万、でもローンは2億1000万、ざっくり1億近い資金を入れないと売るに売れないということです。

マスターリース契約を解除して良心的なシェハウス管理会社が運営を引き継いで貰ったとしても、当初の事業計画よりは2万~4万/戸ほど安いことになりますから、ローン返済が大きく上回ることになります。

DCRが1を下回るといことですね、本来は購入時点でここに気づきたいところ。

ある程度、経験を積まれた投資家の方が自信を持たれて、より収益向上を目指すべく、上記のような高利回りに見える物件へ飛びついてしまう、なんてことも多かったようです。

私たちの間では当初から危険視していて可能な範囲で警鐘を鳴らしていましたが、知らぬ間に購入された方、もしくは止めても突き進んだ方に出来ることは限られてしまいます。

①借換え(とはいえ、借換先の金融機関も引き継ぐ管理会社の存在有無を気にするでしょう)
②別のシェハウス管理会社を探す
③被害者の会(仲間のCPMが取りまとめ役)のご紹介
④売却(追加資金の投下が大きく必要になると思います)

などでしょうか。

ここから先は直接ご相談ください。特に、もし当社の顧客で知らぬ間に上記スキームで購入されていた場合は、出来る限りのことはやらせて頂きます。

利回りが高いということはリスクも高い、という基本を忘れてはいけないということですね。

それでは。

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