エリアによって異なるキャップレート

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ランキング、下がり過ぎ。

「ちょっと仕入れの目線を変えます(汗)」とは、懇意にさせて貰っている土地仕入れに強い某デベロッパーの社長さん(先日、営業部長からご出世)からのコメント。

今までは、「このエリアは土地値が高いから利回り出ないし、相談するまでもないかな」と、捨てていた品川区内の土地事業化の相談を試しに私宛にしてみたところ、「え、その商品価格なら土地の仕入れができます」との驚き(?)のコメント。

投資用のアパートやマンションを建設するにしても、エリアによって投資家の求める期待利回りというのは異なるもので、全てひとくくりに、東京23区内だから最低表面利回り〇〇%必要とはならないものです。

ダメもとで聞いてみるのは大切であると同時に、私の方からも情報発信が足りなかったと反省。

さて、昨日は夜遅くまで、10年来のクライアントの方の資産組み換えについて打合せ。必ずしも売却が良いとは限りませんが(最近でも10件の売却しようかという相談中2件位でしょうか、売却提案の比率は)、これと、これを売却して、一部繰り上げ返済と追加投資すれば、これくらいのキャッシュフローが見込めてゴールでは、と、定年間近のクライアントに対して目標の整理を実施させて頂き。

1億規模のマンションを2棟売却、その後、得られるであろう売却益を資本として、自己資本比率を上げて有利な融資条件で1億規模のアパマンを取得、これによって、リスクを下げつつ、ある程度のキャッシュフロー目標まで到達できることに。

方針が決まれば、実務的には、他のアセットコンサルタントと連携しながら進めさせて頂くことも多々ありますが、今回は、後田君と連携して進めていくことに。

それでは。

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