大和ハウスさんからの依頼で沼津にて弁護士さんと2部講演

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資産活用セミナー_全5修正と、いうわけで、本日は静岡県沼津にて「仕組みで理解する不動産投資と相続対策」の講演。

主催は静岡新聞社様・静岡放送様ですが、大和ハウス様より依頼を受けたもの。

3月6日(日)には名古屋でワンルーム投資セミナー。

と、ちょっとバタバタしてるので、以下、先日の弊社管理物件オーナー向けの送金明細用原稿にて、、、、それでは。

不動産投資における相続税の存在
資産拡大を続けることで避けては通れぬ相続税対策
相続税を視野に入れた資産形成の手順が大切

「汗水垂らしてコツコツ貯めた資金で不動産を買い、所得税や固定資産税を払い、そして最後にこれですか」とは、とあるクライアントが呟いた言葉。忘れもしない、資産の棚卸しをさせて頂く過程で相続税額について説明したときのことだ。不動産を活用した資産形成のお手伝いをさせて頂く中で、どうしても避けられない問題が「相続税」になる。相続税が増税され、もはや相続税は、先祖代々の不動産を保有している一部の資産家だけが心配するものではなくなってきている。過去においては全く相続税の心配がなかった方にとっても、不動産投資家としてスタートを切ることによって十分に起こりえるのだ。金融機関からの借入を利用して不動産という資産を増やしてキャッシュフローを生み出す仕組みを形成したのは良いが、資産が膨らんだがゆえに「相続税」が待ち構える確率が高くなってくる。キャッシュフローとして溜まる「現金」と保有の「不動産」に対する評価額に対して相続税が課税されることになるからだ。また、たまに誤解を受けていることがある。それは、不動産を購入するにあたっての「借入」が相続税を算出する際に課税対象の資産から控除されるので、実際に相続税の対象となる資産は少ないのではということだ。しかし、不動産購入時においては金融機関からの資金調達には団体信用生命保険が付保されていることが多い。そうなると、例えばすでに配偶者を亡くし子供が2人いる相続税評価額が2億の資産をお持ちの方が亡くなった場合で、残債務が1億6000万あったとしても、「2億-1億6000万=4000万」となり基礎控除4200万(子2人分)を差し引いて相続税が0円になるわけではない。実際には団体信用生命保険の実行で1億6000万の残債務が消え、「2億-0円=2億」ということで、基礎控除後も相続税は3340万となるのだ。誤解を恐れず言えば、借金がなくなるというメリットが、相続発生時にはデメリットにもなるわけだ。とはいえ、団体信用生命保険の恩恵は大きいものがあるし、金融機関によっては融資時に加入必須の場合も多い。であれば、資産形成時から相続税も視野にいれ、収益性は低いが相続税評価額ばかりが高い不動産を売却し課税対象を減らすことで相続税額の圧縮、仮に売却できない事情がある場合は共同担保としての活用で「収益性の高い」不動産を購入して納税資金の確保に努める、などの選択肢を早めに考えておく必要があるのではないだろうか。先を見据えた資産形成の手順が、結果的には資産の防衛にも繋がってくるのだから。

著者 CFネッツ不動産コンサルタント 中元崇CPM・CFP・相続アドバイザー

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